Rotterdam Zuid is rijk aan karakteristieke panden. Nu de populariteit van Rotterdam stijgt, wordt Zuid aantrekkelijker als betaalbaar woonmilieu waar nog ruimte is voor creativiteit en maatschappelijk programma. De transformatie van niet-woongebouwen op Zuid kan voorzien in een groeiende behoefte, maar ook aanleiding geven om juist te sturen op een gewenste ontwikkeling. Studenten van Architectuur, Stedenbouw (TU Delft), Vastgoed en Planologie (Hogeschool Rotterdam) doen bij Veldacademie actie-onderzoek naar deze opgave. Tijdens een sessie op het Stadmakerscongres 2017 daagden zij een divers publiek uit met hun bevindingen en voorstellen.
Francien van Westrenen leidt het gesprek in met een anekdote over mensen uit New York voor wie Brooklyn onverwacht een aantrekkelijk alternatief werd zodra ze kinderen kregen. Betaalbaarheid en ruimte op niet al te grote afstand van het bruisende stadsleven. Inmiddels is ook Brooklyn onbetaalbaar geworden. De vergelijking van Rotterdam Zuid met Brooklyn roept dan ook veel reacties op. Het gevoel dat Zuid in opkomst is werd wel gedeeld in de zaal. Volgens ontwikkelaars en beleggers als Petra Rutten (Frame vastgoed) en Marco Praagman (Impact Vastgoed) is de vergelijking met Brooklyn al niet meer nodig omdat de potentie van Zuid voor steeds meer mensen zichtbaar is. Een aanzienlijk deel van de aanwezigen wil zelf nog niet op Zuid wonen, maar zou wel vrienden adviseren dat te doen vanwege de verwachte waardeontwikkeling. Daarbij is het onmogelijk om over Zuid als geheel te spreken, want de verschillende wijken kennen elk hun eigen karakteristieken en kansen.
Toch deed een aantal aanwezigen hiertoe een moedige aanzet. Teun de Booij van Dit is Zuid poneert de stelling dat Zuid met een identiteitsvraagstuk te maken heeft. Als je ernaar op zoek gaat, zijn er veel mooie verhalen te vertellen. De verschillende wijken zitten vol historie en bijzondere bewoners. Als we Zuid echter blijven zien als één groot achtergesteld gebied dat door mensen van Noord moet worden ontwikkeld, gaat er veel verloren.
Uitdagingen
Andriena Lushtaku van Gemeente Rotterdam ziet dat Zuid nog lage huizenprijzen heeft, ruimte voor kluswoningen en dat er een beweging ontstaat van mensen die geloven in het gebied. Zij probeert deze mensen bij elkaar te brengen. Toch is er nog veel nodig om een aangenaam woonklimaat te realiseren, te beginnen met de criminaliteit. Fysieke ingrepen én het aantrekken van nieuwe voorzieningen en bewoners kunnen hieraan bijdragen.
Dat ziet ook Miriam van Lierop van Nationaal Programma Rotterdam Zuid. Het programma richt zich naast wonen ook op onderwijs en werkgelegenheid. De sociaaleconomische opgave staat voorop, maar ze ziet het als opgave om een gedifferentieerd woonklimaat te creëren op Zuid. Daarbij merkt ze op dat er een aantal grote gebiedsontwikkelingen gaande is, van Kop van Zuid en Katendrecht tot Hart van Zuid en Feyenoord City. Maar in de tussenliggende stadswijken moeten kleinere partijen het oppakken om transformatie en ontwikkeling op gang te brengen. Anders ontstaat er een nieuwe kloof: niet tussen Noord en Zuid, maar tussen deze wijken op Zuid.
Kleine schaal
Ontwikkelaar Vincent Taapken (New Industry) beaamt dit en werkt zelf aan verschillende transformaties en kleinschalige nieuwbouwprojecten. Hij is van mening dat er meer samenwerking moet ontstaan tussen publieke en private partijen om geschikte locaties aan te wijzen en er meer nadruk moet komen te liggen op invullingsprojecten.
Kunstenaar Kamiel Verschuren benadrukt dat Zuid voor veel mensen het einde van de weg is op het gebied van betaalbaar wonen. Wat hij nu ziet gebeuren is dat er ontwikkeld wordt, maar dat het gevolg is dat de huren stijgen. Waar moet je heen als Zuid te duur voor je wordt? En aan de andere kant, je kunt een hippe woning hebben, maar er is in de buurt geen biologisch brood te koop. Zelf woont en werkt hij in een voormalig schoolpand in Oud-Charlois. Het bouwplan dat hij hier voor maakte mocht nooit een doel op zich worden, legt hij uit, maar was altijd onderdeel van een maatschappelijk programma. Als je geld hebt kun je alles ontwikkelen wat je wilt, maar het gaat erom wat je ermee te weeg brengt.
Sturen op maatschappelijke waarde
Dat vormt een goed bruggetje naar het tweede deel van de sessie, licht student Nima Morkoc toe. De studenten willen met de gemeente plekken aanwijzen op Zuid die je inclusief moet ontwikkelen, om te voorkomen dat er laagwaardige, op winst gestuurde nieuwbouw gepleegd wordt zodra de markt is aangetrokken.
In de pitches die volgen wordt duidelijk wat ze hieronder verstaan. Uit een inventarisatie van karakteristieke panden op Zuid hebben ze vier locaties gekozen waarvoor een propositie is gemaakt. Daarbij worden gunstige condities geschept zoals het toestaan van bestemmingswijziging, kwijtschelden van leges of het verruimen van de mogelijkheden om bouwvolume toe te voegen. Daartegenover staan voorwaarden om de transformatie echt te laten bijdragen aan de specifieke wijk. Dit varieert van een verplichting tot beheer en programmering van een naastgelegen park, investeren in lokale kunstprojecten of de Veerpont Zuid tot het tegen gereduceerd tarief huisvesten van maatschappelijke organisaties. Op die manier wordt een directe relatie gelegd tussen transformatie en inclusieve wijkontwikkeling.
Aanwezige ontwikkelaars en deskundigen zoals Gerben van Dijk (Herbestemmingsteam), Kim Nguyen (Gemeente Rotterdam) en Arjen van Susteren (Hogeschool Rotterdam) reageerden met interesse op de voorstellen en gaven tips om deze verder aan te scherpen.
De presentaties worden afgewisseld met korte toelichtingen op bestaande projecten op Zuid. Dit zijn:
- ZuideR, Marco Praagman (Impact Vastgoed)
Het Zuider Ziekenhuis werd op het nippertje gered van de sloop. De gemeente sprong financieel bij door de asbestsanering te betalen. Hierdoor bleef een stuk erfgoed behouden dat binnenkort plek biedt aan het eerste Gymnasium op Zuid en een bijzonder woonmilieu voor hogere inkomens.
- Hart van Zuid, Wouter van Braak (Heijmans)
Een grote gebiedsontwikkeling waar veel lokale partijen mee gemoeid zijn. Gemeente Rotterdam stelde bijzondere voorwaarden bij de aanbesteding, waaronder de sociale programmering en het vergroten van het maatschappelijk effect van de ontwikkeling.
- Gemaal op Zuid, Annet van Otterloo (Freehouse / Afrikaanderwijk Coöperatie)
Het Gemaal is een knooppunt van allerlei culturele en ondernemende activiteiten. Vertrekpunt is niet om andere doelgroepen aan te trekken, maar om de huidige bewoners te emanciperen. Het gebouw met keuken en diverse ruimtes leent zich als laagdrempelige inloopplek naast de levendige Afrikaandermarkt.
Lessen
Uit de presentaties en het gesprek blijkt dat er op allerlei wijzen mogelijkheden zijn voor de koppeling van gebouw en wijk en van publieke en private investeringen. De aanwezigen staan positief tegenover de proposities van de studenten en zien veel potenties in de gepresenteerde panden. Ook wordt er een behoefte uitgesproken om te sturen op de toekomstige bestemmingen en voorzieningen in de buurt. Op lokale schaal gebeurt dit soms wel, blijkt ook uit de toelichting van actuele projecten, maar er is geen overkoepelende visie voor. Behalve het scheppen van kaders zou je ontwikkelaars op deze manier juist kunnen uitdagen om te zoeken naar maatschappelijke meerwaarde voor de buurt. Op lange termijn zijn ze daar zelf ook bij gebaat.
Ontwikkelaars en Gemeente moeten de handen ineen slaan om de ontwikkeling van Zuid mogelijk te maken en in de juiste richting te sturen. De transformatie van niet-woongebouwen is daarbij exemplarisch en verdient bijzondere aandacht vanwege de nu vaak publieke functie in een buurt. De interesse in een vervolg van de bijeenkomst is dan ook groot. Hier zal begin 2018 aandacht aan geschonken worden.